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新一轮限购潮来了 三四线城市房价上涨明显分化

时间:2017-03-21    点击: 次    来源:网络    作者:佚名 - 小 + 大

春天来了,房地产市场再度躁动起来……

北京最近火热的房价已经被段子手们无数次的调侃,“清华北大毕业都买不起房子,那还要学区房干什么”刷爆朋友圈,让人哭笑不得的背后是一线城市让人焦灼的房价。高压之下,不少北漂们选择离开北京,有人甚至愿意放弃在北京积攒多年的人脉、事业,回到家乡买套属于自己的房子。

然而事实却总是在一遍遍地吊打各位的选择,家乡的房子你以为真的就永远不会上涨吗?

今年前两个月,三四线楼市迅速回暖。据统计局周二数据,2017年前两个月,全国房地产开发投资创下2015年同期以来最高增速。统计局还指出,三、四线城市去库存力度加大,1-2月份非重点城市商品房销售面积同比增长35.9%,增速比上年全年加快14.0个百分点。 同时,自春节以后,房地产市场最先迎来调控的就是二三线城市,南京升级限购政策、江西赣州提高第二套住房公积金贷款首付比例、青岛暂停第三套房以上住房贷款……3月至今,已经有杭州、南昌等10个二线城市限购升级,滁州、赣州等6个三四线城市出台楼市调控新政。

三四线楼市的火爆,让无数流荡在一线城市的工薪阶层再度感慨:留不下的北上广,回不去的家乡……

过去1-2年,大部分三四线城市地方政府都采取一些措施刺激房地产市场复苏和回升,这些措施包括鼓励人才购房、买房落户等诸多方面“救市”措施。然而在三四线楼市回暖的背景下,重点三四线城市迅速出台了相关调控措施。兴业证券报告指出,为了化解金融风险等,政府将会不惜一切代价去库存。但政府并不希望三四线楼市呈现一二线楼市的超级繁荣状态,因此政府会出台各种限购限贷措施。

同策咨询研究部总监张宏伟指出,从调控政策走向来看,因城施策仍然是趋势,毫无疑问,这不仅仅反应在一二线城市与三四线城市之间调控政策的差异,也反应在三四线城市间的不同。当前,三四线城市的“火”起来与“活”起来的迥然不同的市场背景下,不同三四线城市也开始因城施策。

三四线城市房价上涨明显分化

进入2017年以来,三四线城市火爆的楼市吸引了更多目光。方正证券整理的46个三四线样本城市中,2017年1-2月三四线城市房地产成交量同比增速为38.0%,保持快速增长。虽然低于2016年12月的42.8%,但与一二线城市相比,增速明显。曾在2015年提出“一线城市房价翻一倍”的方正证券首席经济学家任泽平将这一现象解释为“去库存和挤出效应”。华泰证券分析师谢皓宇则指出,人口和库存问题的解决将给三线城市带来“大周期”。

不过,方正证券任泽平指出,三四线城市房价上涨还是有明显分化的。浙闽粤琼等地区三四线城市商品房销量火爆,辽黑陕蒙新等销量低迷甚至负增长。任泽平指出,销售火爆的三四线城市主要分为三类:其一,大都市圈及部分核心二线城市周边的三四线城市,主要受益于核心城市限购及高房价的溢出效应,以及去库存政策。比如,珠三角区域的惠州、东莞、佛山、珠海、江门、汕头、汕尾等地,2015-2016年累计增幅多在80%以上;长三角的嘉兴、湖州、镇江、宁波、台州、马鞍山等地,累计增幅在70%以上;京津附近的廊坊,累计增幅在50%以上;厦门附近的漳州,累计增幅均超过55%;合肥附近的六安、武汉附近的孝感,累计增幅超过80%。其二,传统农民工主要输出区域、且自身资源环境条件较好的三四线城市,受益于去库存政策刺激+农民工回流或农民进城购房,加之基数小影响。比如湖南的邵阳、怀化、郴州、永州、岳阳、衡阳等,江西的萍乡、宜春、吉安,安徽的阜阳、安庆,四川的内江、宜宾、泸州,广西的南宁,累计增幅多超过60%,甚至超过80%。其三,自然环境好的海南等地三四线城市销量火爆,受益于消费升级、旅游度假需求增加,和全国多数地区的雾霾环境压力,加之去库存政策刺激和基数小的影响。比如,三亚、儋州、陵水、东方、屯昌、保亭等地,累计增幅多超过60%。

逃离北上广

对于三四线城市房价的飙升,有人指出,是不是“逃离北上广”又一个信号的出现?

从人口上看,随着人口控制和疏解的政策出台,北上广“人口拐点”的信号已经悄然出现。根据国家统计局数据,从2010年至2015年,北京常住人口增幅放缓,上海则在2015年首次出现负增长。而随着房价的高涨,以及资金流向三四线城市,一定程度上也说明了,“逃离北上广”正在成为一种现象和大趋势。

同时,有不少媒体报道称,相当一部分在一线城市生活、工作多年的“北漂们”正在选择离开,回到家乡置业,寻求发展机会。由于大城市生活成本的提高,无力承担的人口被迫挤出,回到原户籍所在地,华泰证券谢皓宇将其称之为“中国版的逆城市化现象”。他同时预测,一线城市的经济增长方式已开始由劳动生产力拉动逐渐向劳动生产率拉动转移,未来劳动力需求将减少,挤出的人口将返乡。“一线城市的流入人口大多来自于中部和西部地区,以及河南、河北等地,这些地方是三四线城市的集中地。一线城市与三四线城市的房价形成强大反差,在一线城市积累的财富足够在家乡置业,于是增大了返乡的诱惑力。”该分析师指出。

去库存是主要原因

不过,也有人认为,人口流动并不是此轮三四线城市楼市火爆的主要原因,去库存才是主因。

在两会上,有记者问:去年住房贷款在新增贷款接近40%的比例,今年会不会有所改变? 央行行长周小川的回答是:去年,房地产信贷里面增长比较快的主要是个人购房贷款。个人购房贷款的增长,一方面有助于居民买房子,同时,在一些城市特别是三四线城市住房库存比较多,有助于降库存。但是反过来说,在一二线城市又容易使住房价格上升。

申万宏源最新的调研结果显示,三四线城市去库存化周期已明显缩短。三四线城市土地供应逐年减少,配合宽松政策,销售回暖,住宅去库存化效果良好。以调研的西南样本三线城市为例,目前住宅去库存化周期在9个月左右。

任泽平指出,由于房地产库存主要集中在三四线城市,去库存政策的因城施策色彩明显。2016年全国商品房销售面积增速达22.5%,为2010年以来最高值,较2015年提升16个百分点。其中,一线城市商品房销量增速为9.0%,较2015年下降6.3个百分点;二线城市商品房销量增速为27.1%,上升18.1个百分点;三四线城市商品房销售面积增速为21.6%,上升16.6个百分点。

任泽平团队认为,三四线城市政策持续友好,将推动三四线楼市销售热度持续,2017年有望成为三四线城市去库存的历史大年。

投资客身影处处可见

此外,投资客在扫荡一二线后,又开始转战三四线城市。即便在去库存任务仍然很重的三四线城市,投资客的身影依旧处处可见。

当一线大城市的房价已经涨到普通人可望不可即、投资客也望而却步的时候,三四线城市成了炒房者的最爱。相比一线城市动辄数万元一平米的高价,这些城市几千元一平米的价格对于投资客来说可谓是白菜价。

环北京的三四线城市比如河北的涿州、霸州、张家口、保定等也因为投资客的转入而房价暴涨,炒房氛围浓郁。而这恐怕也是重拳频出的房价调控所出现的意想不到的结果:一二线大城市的房价涨势刚暂缓,三四线城市就后来居上,涨得凶猛者甚至赶上一二线城市。易居研究院智库中心研究总监严跃进介绍,近期房地产市场相对热的区域主要包括了沈阳浑南新区、青岛、长沙、霸州、永清、重庆、三亚、海口、天津北辰、天津静海、嘉兴平湖、南通海门等区域。这些三四线城市的特点是经济相对发达、外来人口较多,可能存在地铁和高铁的新规划。其中不少城市已经开始调控升级,后续预计会有更多城市跟进政策。

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